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| Eduardo Castex, La Pampa.

La volatilidad del dólar vuelve a disparar las cuotas de créditos hipotecarios en UVAs

El cambio de metas de inflación puso nuevamente sobre la mesa los puntos débiles del sistema de créditos hipotecarios en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs): con más inflación de la prevista, más sube la UVA, más sube el capital adeudado, y más se disparan las cuotas; y por el atraso cambiario, algunos deudores debían más de lo que les habían prestado incluso estando al día con las cuotas. Advierten que la inflación de diciembre se traducirá en una fuerte suba de la cuota del crédito hipotecario.

En medio de esta volatilidad, se supo otro dato: uno de los principales bancos privados observó un ligero aumento en la tasa de morosidad de sus deudores, lo que levantó suspicacias cuando este lunes quedó reglamentada por la Comisión Nacional de Valores (CNV) la emisión de deuda en forma de cuotapartes, valores fiduciarios y obligaciones negociables (ON) nominada en Unidades de Valor Adquisitivo (UVAs) o en Unidades de Vivienda (UVIs). Por lo que en el mercado ya hablan de "securitización encubierta" para que los bancos comiencen a desprenderse de las hipotecas, publicó el sitio LPO.
Ya se había anticipado que la evolución de la cotización de las UVAs, el capital adeudado por una hipoteca se había incrementado en el orden del 40% en pesos; más que lo que habían subido las propiedades en dólares. En la Ciudad de Buenos Aires, por ejemplo, este año los precios subieron en promedio 12% en dólares, según informó Reporte Inmobiliario.
Consultado por este balance entre el capital de deuda y el valor de la propiedad, el analista financiero Christian Buteler dijo a LPO "Hasta antes del 15 de diciembre, había casos de personas que habían sacado hipotecas por el 80% de sus casas y estaban debiendo entre el 83% y el 84%, incluso habiendo pagado todas las cuotas porque por la inflación el capital adeudado había crecido en pesos más que la valuación de la propiedad. Con el cambio del dólar, esta relación bajó y se acomodó entrono al 78%-79%; pero hay que tener en cuenta que no para todos el precio de su casa subió 12%".
"En enero vamos a ver un salto importante nuevamente porque en diciembre la inflación fue de entre el 2,5 y el 3%. Ese porcentaje aplicado sobre una deuda de más de un millón de pesos es un número importante. Y tengamos en cuenta que si el salto en el dólar (del orden del 10%) impacta en la inflación, entonces lo volverá a desacomodar", aclaró Buteler.
El susto no solo se lo llevó el deudor al que le aseguraron que la inflación seguirá sin llegar al 5% un año más, sino aquel que recibió el crédito, de por ejemplo un millón y medio de pesos y sufrió la suba del dólar esperando que estuvieran listos los trámites para escriturar porque la propiedad en dólares no subió su precio, pero en pesos sí, por lo que en pocos días necesitó conseguir 2.000 dólares más de otro lado. Normalmente los trámites se extienden durante dos meses y en los bancos Nación y Ciudad la demora suele ser mayor.
"Hoy cada deudor se arregla como puede", resumió Buteler recordando que cuando hubo otro salto en el dólar para la fecha de las elecciones, el Gobierno dio la orden de ampliar los montos asignados y los plazos para el pago. Para estos casos se estudió fijar un seguro de cambio.
"El tema es que cualquier seguro termina encareciendo el crédito. Lo mismo sucede con la idea del seguro por si se dispara la inflación que propuso Lavagna, se va perdiendo el principal incentivo, que es que la cuota inicial es baja, porque se lo va encareciendo hasta terminar casi con una cuota muy similar a la de un crédito tradicional. El problema no pasa por los seguros, sino por la inflación", aseguró el especialista.
Así ya advierten en grupos de deudores en redes sociales que, conforme sigan subiendo las cuotas porque la inflación no termina de ceder y las cuotas avancen por encima de los salarios ceder -habida cuenta de que los deudores suelen tomar la mayor cantidad de deuda que puedan-, aumentará la cantidad de cuotas impagas.

En este sentido, un importante banco privado ya advirtió un ligero aumento de la morosidad en los créditos a las familias y aunque no hubo detalles sobre las líneas de crédito que registran este aumento en la tasa de incumplimientos, el dato realza la novedad del mercado financiero de esta semana: Marcos Ayerra, presidente de la CNV, autorizó a bancos a emitir deuda en UVAs y así vender sus hipotecas en el mercado de valores.
Puede ser mediante Obligaciones Negociables (ON) -y en este sentido, cabe aclarar que en 2017 el Banco Provincia y el Hipotecario ya colocaron deuda con ON en UVAs-, cuotapartes o valores fiduciarios.
"En los casos de Fideicomisos Financieros que prevean la emisión de valores fiduciarios denominados en Unidades de Valor Adquisitivo actualizables por el Coeficiente de Estabilización de Referencia (CER) - Ley N° 25.827 (UVA) o en Unidades de Vivienda actualizables por el Índice del Costo de la Construcción (ICC) - Ley N° 27.271 (UVIs), se deberá detallar en el Prospecto y/o Suplemento de Prospecto los mecanismos tendientes a garantizar el repago de los valores fiduciarios", se lee en la modificación del artículo 56 de la Sección XXI del Capítulo IV del Título V de las NORMAS (N.T. 2013 y mod.)
Precisamente es este el artículo el que, por su amplitud le abre la puerta a que los bancos, además de hacerse de liquidez, trasladen el riesgo de insolvencia e impago a inversores y, en este sentido, en el mercado ya hablan de "securitización encubierta". Como adelantó LPO, el Banco Ciudad ya había evaluado la posibilidad de hacer una securitización de sus hipotecas, es decir, su venta en el mercado de valores en forma de paquetes de activos.
"El texto es tan poco preciso y tan amplio que pueden llegar a enmarcarlo en ese concepto", opinó Buteler a la vez que aclaró que "No veo que haya una urgencia por salir a colocar deuda porque el sistema está súper líquido: hay una base monetaria en Lebacs y buena parte está manos de los bancos. Si securitizan es porque no quieren tener ese riesgo dentro de su cartera, no por falta de liquidez".
"Tampoco veo un problema similar al de 2008 en Estados Unidos cuando por la suba de tasas de interés la morosidad se disparó y hubo una crisis de deudas hipotecarias", aseguró el especialista quitándole peso a las versiones más alarmistas.

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Se encarecen los créditos hipotecarios: subirán 10% promedio por el alza de tasas

La suba de tasas dispuesta por el Banco Central incrementará las cuotas de los créditos hipotecarios ajustados por UVA, que subirán en promedio un 10% por cada punto de interés que los bancos suman al indexador, según publicó el diario La Nación.

El incremento se da no solo por la suba de tasas, sino también por un intento de los bancos de cuidar su liquidez, que disminuyó a raíz del auge de los créditos y la estrategia del BCRA de reducir el efectivo circulante. Además, la inflación continúa en aumento, a un ritmo menor que el año pasado, pero por encima de lo que había proyectado el Central.
Y para complicar más el sueño de la casa propia, se suma que los precios en dólares de los departamentos se encarecieron entre un 13% y un 17% en el último año. Además, la barrera de acceso a los préstamos hipotecario subirá casi 20%, considerando los ingresos necesarios para calificar para el préstamo más accesible.
Según el medio, "el cálculo del impacto del aumento de las tasas se hicieron teniendo en cuenta el crédito más accesible del mercado, es decir, los que se adjudican al plazo máximo (30 años) y sobre la base de un monto desembolsado de un millón de pesos (u$s 56.600 dólares al tipo de cambio actual), considerado para esta nota un crédito 'tipo'". Pero "como el incremento promedio aplicado (o por aplicarse) a las tasas de interés va del 1,5 a los 3 puntos porcentuales, el impacto sobre el valor de la cuota es mayor, lo que afectará en parte el gran mérito que tuvieron los créditos hipotecarios UVA".
Cabe aclarar que estos incrementos solo aplican para los créditos nuevos, no así para los que ya fueron otorgados o están en trámite.
La nota del matutino, además, señala que el encarecimiento de las cuotas de los créditos hipotecarios genera preocupación en el sector inmobiliario, que teme que el aumento perjudique el auge que vivió el sector en el último año.

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Bajarán las tasas de interés para los créditos hipotecarios del BLP

Los diputados que integran la comisión de Hacienda y Presupuesto aconsejaron la aprobación del proyecto enviado por el Poder Ejecutivo Provincial (PEP)  para modificar la Ley Impositiva para el año 2017, para brindar un tratamiento diferencial ante el Impuesto sobre los Ingresos Brutos a los préstamos con garantía hipotecaria. El objetivo de esta iniciativa es conseguir una disminución en el costo de la cuota mensual a abonar por quienes recurran a estos instrumentos. Esto permitirá “beneficiar a los pampeanos que deseen acceder a (créditos hipotecariso) en pos de construir o ampliar su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, disminuyendo la alícuota del gravamen del 9,1% al 1,5%”, según expresa el proyecto.

El presidente de la comisión de Hacienda y Presupuesto, Ariel Rauchenberger, manifestó que esto “permitiría una reducción en la tasa de interés de los créditos, y haría que el banco de La Pampa esté cobrando las tasas más bajas del mercado”.

Además, contó que este proyecto está en línea con una iniciativa presentada por el legislador Ricardo Consiglio (Frepam), donde planteaba la eliminación de la alícuota del impuesto. “Esa iniciativa ha sido tenido en cuenta para la redacción del presente, aunque analizando otras jurisdicciones se hace aconsejable una reducción y no la eliminación”, dijo Rauchenberger. 

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